Het uitgangspunt van contracteren, is dat wordt nagekomen wat is overeengekomen. In de Algemene Voorwaarden behorende bij de (koop-/)aannemingsovereenkomst zijn strikte regels opgesteld met door de ondernemer door te voeren wijzigingen.
“De ondernemer is gerechtigd tijdens de (af)bouw die wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, waarvan de noodzakelijkheid bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning; deze wijzigingen zullen geen der partijen enig recht geven tot het vragen van vergoeding van mindere of meerdere kosten.
De ondernemer zal de wijzigingen, tenzij die van zeer ondergeschikte aard zijn, registreren op een lijst die op de bouwplaats ter inzage van de verkrijger zal liggen.”
Indien de wijzigingen mogelijk ingrijpender zijn, dan zal een ondernemer dit schriftelijk, en bij voorkeur middels aangetekende brief, kenbaar moeten maken aan de verkrijger.
Noodzakelijkheid
Van noodzakelijkheid kan sprake zijn als er bijvoorbeeld aanvullende eisen worden gesteld; bijvoorbeeld ten aanzien van een vluchtroute of geluidseisen, constructieve eisen of eisen waterschap of nutsbedrijven. Aanvullend houdt in, dat de ondernemer er voordien niet van op de hoogte was of van op de hoogte kon zijn, dus derhalve ook geen rekening mee kon houden. Als de eisen wel als bekend mogen worden verondersteld, kan de ondernemer geen aanspraak maken op ‘noodzaak’ als uitsluitingsgrond. Er was in die situatie wel noodzaak maar dat ontslaat hem dan niet van het dragen van het risico om als zodanig uit te voeren en de kosten daarvan te dragen.
Wijziging
Een wijziging die voortkomt uit slordigheid of onnauwkeurig werken door de ondernemer of die te maken heeft met discrepantie tussen de diverse bescheiden en mogelijk door de ondernemer niet onderkend is als wijziging, zullen behandeld moeten worden als een bouwkundig leveringsgeschil. In dat geval is er minder geleverd dan waarop de koper terecht of onterecht meent aanspraak te kunnen maken. Tevens nemen we dan aan dat voor het overige er geen bemerkingen zijn (er is uitgevoerd naar de eis van goed en deugdelijk werk, dezelfde garanties zijn van toepassing en er is geen verschil in levensduur).
Aantoonbaar door koper
Van belang is om vast te stellen of er daadwerkelijk sprake is van een wijziging; de koper zal dat moeten kunnen aantonen. Indien de koper tijdens de bouw een woning of appartement koopt, was dat op het moment dat de uitvoering al was geschied en koper regelmatig op de bouwplaats kwam (of een deskundige namens hem) of kon komen, dan had koper de uitvoering, die weliswaar afweek van de tekening, kunnen waarnemen. Bij arbitrage wijst de arbiter dan bij een latere vordering af, omdat de koper door ondertekening van het contract op dat moment in wezen van de uitvoering op de hoogte was en er daarmee heeft ingestemd, althans dat neemt arbiter dan aan in redelijkheid en billijkheid.
Moment van melding afwijking door koper
Een ander aspect is het moment waarop de koper de bemerking over de afwijking kenbaar maakt. Van belang is of de koper bij de oplevering of binnen 3 maanden daarna melding maakt. Vindt de melding na 3 maanden plaats, dan blijkt uit de toetsing dat het geen regulier garantiegebrek is en de vordering derhalve wordt afgewezen.
Bij arbitrage zal de mindering in de afwijkende levering worden uitgedrukt in een geldbedrag als schadevergoeding of als tegemoetkoming in het ontstane ongerief of gederfd woongenot. Bij bemiddelingen, voor zover die kunnen worden ingezet, vindt er dan meestal een afstemming tussen het aangeboden bedrag door de ondernemer en het gevraagde bedrag door de koper plaats. Ook bij arbitrages speelt dat op de achtergrond een rol. Als de koper een bedrag vraagt en dat niet expliciet onderbouwt, zal de arbiter daarvan afwijken en het bedrag omlaag bijstellen, soms gebaseerd op nieuwe offertes of prijsopgaven.
Informatie aan koper
Een aantal van de eerder omschreven voorwaarden (‘mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning …) zijn zodanig subjectief dat dit in de praktijk vaak leidt tot discussies en conflicten tussen ondernemer en koper. Om tijdens het bouwproces, de oplevering en de garantieperiode klachtmeldingen van kopers zoveel mogelijk te voorkomen, is het raadzaam de kopers altijd schriftelijk in te lichten over deze wijzigingen en de reden waarom. Dit kan eventueel gecombineerd worden met kijkdagen, tussentijdse informatievoorziening over de stand van zaken tijdens de bouw en/of de toezending van de termijnnota’s. Op deze wijze zal de koper de wijzigingen eerder accepteren, dan op grond van onverwachte constateringen en argumenten achteraf.
Afwijkingen voorleggen aan de arbiter
Kopers kunnen de volgende afwijkingen voorleggen aan de arbiter:
- Afwijkingen die tijdens de bouw zijn geconstateerde en bij oplevering door koper zijn gemeld.
- In de onderhoudstermijn geconstateerde afwijkingen ten opzicht van de contractstukken.