Verkoopbegeleiding en informatieplicht
Bij verkoopbegeleiding en informatieplicht speelt goede communicatie een grote rol.
Wij adviseren u de complete verkoopbegeleiding vanaf de aankoopgesprekken tot en met de oplevering alsook de nazorg door één persoon/afdeling (los van de uitvoering) in uw bedrijf te laten uitvoeren. Indien er een makelaarskantoor wordt ingeschakeld, adviseren wij ervoor zorg te dragen dat ervoor of tijdens de bouw een bepaalde vertrouwensrelatie ontstaat tussen de kopers en uw bedrijf.
Meer- en minderwerk
Regel het meer- en minderwerk bij voorkeur zelf, omdat dit een bron van miscommunicatie en meningsverschillen is. Alle wijzigingen in het ontwerp moeten ook direct worden doorgespeeld aan de makelaar. In de praktijk blijkt het maar al te vaak dat er diverse sets tekeningen/technische omschrijvingen in omloop zijn waarop de woningen worden verkocht.
Soms wordt het meer- en minderwerk verwerkt en vastgelegd in “oud” gedateerd tekenwerk of op tekeningen die andere woningen betreffen. Bij latere discussies over dergelijke discrepantie in de overeengekomen bescheiden kan ingeval van een arbitrageprocedure de arbiter in het voordeel van de koper beslissen. Een ondernemer wordt dan verantwoordelijk gehouden voor de onduidelijke/tegenstrijdige informatie.
Verkoopargumenten
Zie er ook op toe dat er geen verkoopargumenten worden gebruikt, die qua ontwerp niet waargemaakt kunnen worden. In arbitrage-uitspraken worden soms koperclaims toegewezen op basis van de specifieke bewoordingen die in de verkoopdocumentatie zijn gebruikt.
“Een optimaal uitzicht” in de verkoopdocumentatie kan aanleiding zijn tot een uitspraak waarin de ondernemer verplicht wordt één en ander te wijzigen of een schadevergoeding uit te keren, indien dit na oplevering niet gerealiseerd is. Let in deze ook op het feit, dat het niet voldoen aan het gestelde in de verkoopdocumentatie ook kan leiden tot het opschorten van het 5%-depot en een arbitrage bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De arbiters toetsen ook op basis van de contractstukken. Daarom kunnen ‘daadwerkelijke’ tekstuele afwijkingen en maatafwijkingen ten opzichte van de verkoopdocumentatie aanleiding zijn voor een veroordeling.
Maatafwijkingen
Het is vaste jurisprudentie uit vonnissen dat een marge/maatafwijking van 2,5 – 5% niet leidt tot een toewijzing. Dergelijke afwijkingen worden gezien als een aanvaardbare maattolerantie in de uitvoerende bouw. Een groter afwijking kan leiden tot een herstelverplichting voor de ondernemer. Uiteraard speelt daarbij per geval mee welk onderdeel/welke ruimte de afwijking betreft en welke impact het maatverschil geeft en of de bruikbaarheid tenietgaat of in bepaalde mate wordt beperkt. Herstel of aanpassing is veelal niet meer mogelijk of is disproportioneel waardoor als afhandeling van de klacht de ondernemer verplicht (bijvoorbeeld in arbitrage) wordt tot compensatie anderszins, meestal in financiële zin.
Dit geldt bijvoorbeeld ten aanzien van de breedte/lengte van vertrekken, penanten of dergelijke, waarbij ook geldt dat het herstel in redelijke verhouding dient te staan tot de aard en omvang van de klacht. Inzake de toewijzing van een klacht houdt de arbiter ook rekening met het verweer van de ondernemer; is het verweer volgens de arbiter niet of onvoldoende gemotiveerd en dat van de koper wel, dan zal de koper veelal in het gelijk worden gesteld.
In de verkoopstukken kan een informatieve zinsnede opgenomen worden ten aanzien van maatafwijkingen, bijvoorbeeld: “geringe maatafwijkingen kunnen voorkomen en geven geen recht op verrekening; maten zijn circa maten of maten benaderen slechts de werkelijkheid.”
Echter geeft dit de ondernemer niet te allen tijde ruimte om maatfouten zondermeer (zonder verrekening of aanpassing) door te voeren.
Informatieverstrekking
Wij adviseren tijdens de bouwfase de kopers regelmatig schriftelijk te informeren over de ‘stand van zaken’ (inclusief alle wijzigingen) en kijkdagen te organiseren. Het verstrekken van deze en overige informatie is zelfs verplichtend geregeld in de wet.
Onderhoud na oplevering
Met betrekking tot de verstrekte garantie dienen de kopers ook goed geïnformeerd te worden over het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud na oplevering.
Voor sommige onderdelen van de woning geldt een beperkte garantietermijn, indien niet aantoonbaar is dat het door de ondernemer voorgeschreven onderhoud is uitgevoerd en de klacht daar direct verband mee houdt. Is deze informatie niet verstrekt, dan is de beperkte termijn niet van toepassing en geldt de 6-jaars garantietermijn voor het betreffende onderdeel.