Tuinaanleg
Een koper mag verwachten dat het bouwperceel voor wat betreft het niet-bebouwde deel geschikt is of op eenvoudige wijze (2 spaden diep omspitten) geschikt te maken is als tuin. En geldt ook dat een correcte afvoer van het oppervlakte-/ regenwater onder niet extreme omstandigheden op het eigen perceel gewaarborgd dient te zijn. Waarbij geldt dat het niet is toegestaan af te wateren naar belendende percelen (Art. 5:52 Burgerlijk Wetboek: een eigenaar is verplicht de afdekking van zijn gebouwen en werken zodanig in te richten, dat daarvan het hemelwater niet op het perceel/het erf van een ander wordt afgevoerd.
Slecht doorlatende grond
Indien er sprake is van een slecht doorlatende ondergrond, dienen er voorzieningen getroffen te worden middels bijvoorbeeld drainage, grindkoffers of andere voorzieningen waarmee een correcte afvoer wordt gerealiseerd.
Raad van Arbitrage
Klachten over wateroverlast in de tuinen, veroorzaakt door een slecht afwaterende grondslag, worden niet toegewezen op grond van de garantieregeling. De bouwgrond is uitgesloten van de garantie. Als de wateroverlast op het bouwperceel klachten geeft aan de woning is die uitsluiting niet zondermeer van toepassing. Dat geldt ook als de wateroverlast te wijten is aan een technisch ondeugdelijk uitvoering van onderdelen in de woning.
Te denken valt daarbij aan een breuk in de hemelwaterafvoer of riolering, een gesprongen waterleiding of een lekke buitenkraan.
De Raad van Arbitrage voor de Bouw kan, gezien de jurisprudentie klachten over wateroverlast op het bouwperceel op grond van de aannemingsovereenkomst wel toewijzen (conformiteitsbeginsel). Naast de wateroverlast geldt dit ook voor de aangebrachte tuingrond. Beide zaken zijn debet aan het feit dat de tuinaanleg / aanbrengen bestrating door kopers niet op ‘normale’ wijze kan geschieden.
Onderspoelen van de grondslag ter plaatse van de onderzijde van de funderingsbalk
wegspoelen van zand e.d.
Indien er na oplevering sprake is van het onderspoelen van de grondslag ter plaatse van de onderzijde funderingsbalk dient een dergelijke klacht, op basis van jurisprudentie, onder garantie hersteld te worden. Bijvoorbeeld middels het aanbrengen van een ‘damwandje’ zodat de grondslag niet onder de funderingsbalk door naar de kruipruimte weg spoelt.
Een alternatieve uitvoering, indien het grondpakket gevoelig is voor inklinken, en er na oplevering sprake is van het feit dat het zandpakket onder de fundering door in de kruipruimte spoelt is het aanbrengen van worteldoek aan de buitenzijde van de funderingsbalk een mogelijke oplossing. Hiervoor dient het worteldoek met een ‘flinke plooi’ bevestigd te worden aan de funderingsbalk.
Waterondoorlatende lagen en drainagesystemen
U dient de verkoper van bouwrijpe grond aan te spreken op zijn werkzaamheden (doorbreken van waterondoorlatende lagen) en het eventueel planmatig aanleggen van een ‘hoofddrainagesysteem’ voordat u tot definitieve aankoop overgaat. Is dit niet geregeld dan dient u in uw planopzet voorzieningen mee te nemen zoals drainage, een rioleringssysteem in de achterpaden en het aanbrengen van een goede teeltlaag. Dit laatste kan invloed hebben op de zogenaamde contractueel overeengekomen ‘gesloten grondhuishouding’.
In het kader van bouwrijpe grond dient er rekening gehouden te worden met het feit dat indien er bijvoorbeeld vanuit de bouw vlonders en steigers, boven een talud waar oorspronkelijk een rietkraag heeft gestaan worden geleverd, dat de functionaliteit van zo ’n bouwdeel blijvend gegarandeerd dient te worden. Er dient voorkomen te worden dat riet door de vloerdelen van de vlonder / steiger kan gaan groeien middels de toepassing van worteldoek. Het plaatselijk ontgraven van het bouwterrein tot een diepte van 150 cm onder maaiveld wordt als te vergaand gezien en is te karakteriseren als disproportioneel.
Indien er sprake is van een opleveringsklacht / -arbitrage ten aanzien van bodemvreemde materialen, de hoeveelheid en spreiding en de diepte – eisen aan de bovenste 50 cm – doet de opleveringsarbiter een uitspraak met betrekking tot bijvoorbeeld het voorkomen van ijzer, puin, afval, sintel, en dergelijke in he perceel.
Van buiten komend onheil
In de Woningborg Garantie- en waarborgregeling Nieuwbouw/Transformatie 2020 is opgenomen dat klachten welke het gevolg zijn van een “van buiten komend onheil” uitgesloten zijn van de garantie.
Daarmee worden gebreken bedoeld ten gevolge van bijvoorbeeld de aanwezigheid van de Japanse Duizendknoop en van rietgroei.
Naast oorzaken die direct gerelateerd worden aan de bouwgrond betreft dit ook de aanwezigheid van zilvervisjes, slakken die kit eten, mierenplagen, spechten of andere vogels die schade geven aan bouwmaterialen, etc. Ook hier geldt uiteraard dat initieel wel uitgevoerd dient te zijn naar de eis van goed en deugdelijk werk.
Als een van buiten komend onheil zijn werk kan doen omdat de uitvoering gebrekkig is dan ontslaat dit de ondernemer niet om zodanig herstel of aanpassing door te voeren dat alsnog voldaan wordt aan de eis van goed en deugdelijk werk.
Infiltratie hemelwater in grond
Indien het de bedoeling is dat het hemelwater penetreert in de bodem dan dient de bodem tot op zekere diepte voldoende waterdoorlatend te zijn. Uit conformiteitsoverwegingen geldt in arbitrale vonnissen dat het perceel met beperkte aanvullende middelen geschikt dient te zijn als tuin.
Voor groenvoorzieningen geldt in principe een ontwateringsdiepte van tenminste 50 cm. Omdat er voor een ‘droge’ kruipruimte geldt dat de gemiddelde hoogte van de grondwaterspiegel minimaal 20 cm onder de bodem van de kruipruimte dient te liggen. Als in de watertoets uitgegaan is van dit laatste criterium, mag er voor de tuinaanleg uitgegaan worden dat indien er geen ondoordringbare lagen in de eerste 70 tot 100 cm aanwezig zijn, er sprake is van een tuin die op normale wijze kan worden aangelegd. De ontwateringsdiepte is natuurlijk afhankelijk van de ‘afvoercapaciteit’ van de ondergrond. Voor te bebouwen gebieden wordt er in het algemeen uitgegaan van een afvoer van 5 mm per etmaal.
De door koper te hoog aangelegd bestrating zal mogelijk leiden tot wateroverlast in de berging
Koperinformatie tuinaanleg
In de bij oplevering te verstrekken kopersinformatie dient u ook aandacht besteden aan de hoogte van de tuinaanleg. Met name ter plaatse van aan het maaiveld aansluitende onderdorpels van gevelkozijnen; de onderdorpels zowel verticaal (circa 20 mm) als horizontaal (circa 50 tot 100 mm opvullen met fijn grind) vrijhouden van de bestrating. En ter plaatse van een achter in de tuin geplaatste berging, een hoogte van circa 150 mm minus vloerpeil van de berging, en de afwatering van de gevels af.