Onderhoud door koper
In de Garantie- en waarborgregeling is geregeld, dat gebreken die het gevolg zijn van het niet op de juiste wijze onderhouden van de woning, buiten de garantie vallen. In de praktijk blijkt dat de bewijslast niet altijd eenduidig is vast te stellen en krijgt de koper vaak het voordeel van de twijfel. Om dit te voorkomen dient u bij oplevering zorgvuldig opgestelde schriftelijke onderhoudsvoorschriften aan de kopers te overhandigen. Hiermee dekt u zich juridisch af door middel van een opmerking op het proces-verbaal “onderhoudsvoorschriften verstrekt”. Dit is met name van belang voor de dakbedekking, goten en isolerende beglazing.
Ontbreken onderhoudsadvies en garantieregeling
Op sommige onderdelen is in principe een beperkte garantietermijn van toepassing, indien niet is voldaan aan het door ondernemer voorgeschreven onderhoud, dan wel komt de volledige garantie op een onderdeel te vervallen. In principe, want als er sprake is van een onvolledig of ontbrekend onderhoudsadvies, dan geldt voor u de volledige garantieperiode van 6 jaar en 3 maanden na oplevering.
Voor zaken, zoals schilderwerk, kitwerk, hang- en sluitwerk en de installaties is dit noodzaak.
In wezen geldt de beperking op of uitsluiting van garantie op grond van geen of onvoldoende onderhoud door de koper alleen als de ondernemer een dergelijk onderhoud heeft geadviseerd en koper niet kan aantonen dat dit is opgevolgd. Het aantonen kan door middel
van facturen van een onderhoudsbedrijf. Als kopers/VvE zelf onderhoud hebben verzorgd is dat niet mogelijk en zal dat mogelijk kunnen blijken uit de feitelijke technische staat van het betreffende onderdeel. Ook de omvang van de schade kan soms een indicatie zijn dat eerder geen onderhoud is gepleegd en/of dat er geen periodieke controles zijn geweest.
Afwijzen van een klacht op deze grond is niet aan de orde als de klacht niet voortkomt uit
het achterstallige onderhoud. Een ondeugdelijke uitvoering kan bijvoorbeeld niet rechtgezet worden door periodiek onderhoud.
Onderhoudsvoorschrift
Omschrijf de wijze van onderhoud (en schoonmaken) en de termijnen zo volledig mogelijk, verstrek gegevens over de gebruikte en te gebruiken materialen en geef ook aan dat het voor onderdelen belangrijk is, dat de koper u kopieën van rekeningen (van inspecties/uitbestede werkzaamheden/aangekochte materialen) of lopende onderhoudscontracten kan overleggen om in aanmerking te komen voor herstel op basis van uw garanties.
Het ontwerp en de detaillering van een woning of woongebouw dienen wel zodanig te zijn, dat er op normale wijze en tegen redelijke kosten, na oplevering onderhoud uitgevoerd kan worden (zie foto).
Een dergelijk ontwerp van de architect had ons inziens in het voortraject aangepast moeten worden. Dit is in dit geval zeer moeilijk. Hier is de 6-jaars garantietermijn van toepassing.
Verkoopbrochure
In de verkoopbrochure adviseren wij terughoudend te zijn met termen als ‘onderhoudsvrij’. Ook dient u in de ontwerpfase aandacht te schenken aan de (on)mogelijkheden om onderhoud op een normale wijze en tegen redelijke kosten te kunnen uitvoeren. Dit laatste betreft niet alleen de glasbewassing, maar volgens de arbiters het totale gevelonderhoud.
Woningborg verstrekt via haar website een onderhoudsfolder. Deze is echter zo algemeen van strekking, dat deze onvoldoende is om daaraan rechten te kunt ontlenen, inzake claims welke (mede) betrekking hebben op het onderhoud.
Het plaatsen van de buitenkozijnen achter het buitenblad van het gevelmetselwerk, hetgeen sinds enkele jaren regelmatig wordt toegepast is een uitvoering die naar onze mening garantietechnisch tegenstrijdig is met de onderhoudsverplichting van kopers.
Eén van de uitsluitingen van de verstrekte garantie zijn gebreken en schades, die het gevolg zijn van het niet op de juiste wijze onderhouden van het huis/privégedeelte en/of de gemeenschappelijke gedeelten. De koper dient onderhoud te plegen en de ondernemer is verantwoordelijk voor een ontwerp en uitvoering dat onderhoud mogelijk maakt.
Onderhoud gevels
Er is een beoordelingsrichtlijn voor het reinigen van gevels van een gebouw van kracht geworden. Hierin staan o.a. reikmaten voor het van binnenuit bewassen van ramen: ‘ Met een standaardwisser is de maximale horizontale reikwijdtemaat 0,75 m vanuit een geopend raam en de maximale verticale reikwijdte is 2,20 m boven de vloer. Indien zich voor een geopend raam een vensterbank en/of radiator bevindt moeten de genoemde reikmaten hiermee worden verminderd.’ Ook van het Bouwbesluit 2012 is een aanvrager voor een omgevingsvergunning verplicht aan te geven welke voorzieningen er in een woning/gebouw benodigd zijn om onderhoud te kunnen plegen.
Glasbewassing binnenzijde woning
Overigens mag glasbewassing als staand werk van binnenuit enkel worden verricht staande op de vloer zonder gebruikmaking van een opstapmogelijkheid zoals trap of krukje en gelden alle reikmaten vanuit de staande positie. In het kader van vonnissen door de Raad van Arbitrage voor de Bouw geldt dat het veilig kunnen bewassen van ramen behoort tot de minimum eisen van goed en deugdelijk werk.